17 november 2014

F.A.Q.

F.A.Q.

Mag mijn huisbaas mijn kamer in?

Niemand, dus ook niet je huisbaas, mag zonder toestemming je huis binnenkomen. Dat geldt dus ook voor de gemeenschappelijke ruimtes! Je hebt namelijk recht op ongestoord woongenot en dat houdt in dat ook je privacy gewaarborgd wordt. Een huisbaas heeft net zo veel recht om binnen te komen als een willekeurige vreemde. Uitzondering: dit gaat niet op als hij onderhoud moet plegen. Hij moet aankondigen wanneer dat gebeurt, en een huurder moet hem de ruimte geven het onderhoud uit te voeren.

Ik wil mijn huur opzeggen. Hoe doe ik dat?

Als de huurder de huur opzegt, is het enige waaraan gedacht moet worden de opzegtermijn. Deze is meestal één maand, maar dit kan ook contractueel langer zijn met een maximum van 3 maanden. Als de huur is opgezegd moet de kamer in originele staat weer worden opgeleverd en eventueel kunnen spullen en veranderingen worden doorverkocht aan de nieuwe huurder. Als de kamer in goede staat is opgeleverd moet de borgsom teruggegeven worden aan de huurder. Herinner de verhuurder hier eventueel aan. Voor je eigen zekerheid én die van de verhuurder is het beste om je huur schriftelijk op te zeggen per aangetekende brief met handtekening retour. Een speciaal geval is als de kamer voor een minimale periode is verhuurd. Veel mensen zien deze contracten als een contract voor bepaalde tijd, maar als huurder ben je niet verplicht de kamer te verlaten na de contractduur. Het enige waarop gelet moet worden is dat je niet eerder de huur mag opzeggen dan in het contract staat, met een maximum periode van een jaar.

Mijn huisbaas zegt mijn huur op. Kan dat?

De verhuurder kan niet zomaar de huur opzeggen, als huurder heb je huurbescherming. Vaak proberen huurbazen wel om je onterecht uit je kamer te krijgen, bijvoorbeeld omdat ze het huis willen verkopen, maar koop breekt geen huur. Dit betekent dat het huis ook verkocht kan worden met de huurders erin. Er zijn maar een paar redenen waarom een verhuurder de huur kan opzeggen. Behalve dat de verhuurder maar een paar redenen heeft, heeft hij ook te maken met een langere opzegtermijn van drie maanden plus een extra maand voor ieder jaar dat de huurder er heeft gewoond, met een maximum van zes maanden. Dit betekent dat jij als huurder die al drie jaar in een kamer woont er nog zes maanden mag blijven wonen als de verhuurder met geldige reden de huur opzegt. In alle gevallen waarbij de verhuurder de huur wil opzeggen en de huurder niet akkoord gaat, zal tussenkomst van een rechter nodig zijn. De redenen waarmee de verhuurder de huur kan opzeggen zijn:

  1. Geen goed huurder. Je moet als huurder het heel bont hebben gemaakt al wil je als geen goed huurder aangemerkt worden. Goede manieren om geen goed huurder te worden zijn constant je huur niet betalen, de woning vernielen, overlast veroorzaken, etc.
  2. Dringend eigen gebruik. Mocht de verhuurder dringend een huis nodig hebben om zelf in te wonen dan kan dit als opzeggrond gelden. Voordat een rechter dit toe kent zal de verhuurder aan moeten tonen dat hij meer belang heeft bij de woning dan de huurder. Als de eigen woning van de verhuurder afgebrand is zou dit bijvoorbeeld kunnen gelden.
  3. Weigering redelijk aanbod. Mocht je contract vernieuwd moeten worden (door een verbouwing, verandering van de huurvoorwaarden, etc.) dan kan je besluiten daar niet mee akkoord te gaan. Een rechter kan dan wél besluiten dat de veranderingen niet ernstig in je nadeel zijn en dus redelijk. Na een afweging van de belangen van de huurder en de verhuurder kan de rechter dan je huurcontract ontbinden. Dit geldt niet als je verhuurder de huurprijs wil veranderen (of je op wat voor manier dan ook meer wil laten betalen) en je daarvoor een nieuw contract wil geven, er moet iets veranderen aan de woning voordat je contract vernieuwd hoeft te worden.
  4. Wijziging bestemmingsplan. Als student kun je boven een winkel wonen, of zelfs in een pand dat een winkelbestemming heeft (gekregen). In dit geval komt het gebruik niet overeen met wat het eigenlijk gebruik van het pand zou moeten zijn en kan het huurcontract worden opgezegd.
  5. Hospita (negen maanden). Gedurende de eerste negen maanden van het huren van een hospitakamer kan de hospita besluiten dat je niet in het huis past, dit is een soort proefperiode. De hospita kan de huur in de eerste negen maanden opzeggen zonder reden. Wel geldt dezelfde opzegtermijn hiervoor, namelijk 3 maanden.
  6. Campuscontract. Het campuscontract is ingevoerd om de doorstroming van studentenkamers te bevorderen. Als je in een kamer woont die is aangemerkt is als studentenkamer (bijna alle woningen van DUWO) dan kan je huur opgezegd worden als je geen student meer bent.

:

Ik ben het niet eens met mijn huisbaas. Wat nu?

Het kan altijd voorkomen dat er onenigheid ontstaat tussen de verhuurder en de huurder. Dit kan over van alles gaan, van gebreken tot intimidatie.  Sommige problemen zijn onderling goed op te lossen, andere problemen zijn een stuk ingewikkelder. Zodra je het gevoel heb dat je meer informatie wil hebben over het probleem of als de huisbaas zijn machtspositie misbruikt, kun je altijd ons Huurteam contacteren. Samen kunnen we kijken naar een oplossing voor jouw probleem, maar kom wel op tijd zodat we nog wat aan de situatie kunnen doen. Met veel problemen kan je ook naar de Huurcommissie. Voor een procedure bij de Huurcommissie is het belangrijk dat er brieven naar de verhuurder verstuurd worden waarin het probleem dat jij als huurder hebt wordt benoemd, samen met een mogelijke oplossing voor het probleem en een termijn waarin het probleem opgelost moet zijn. Pas als de verhuurder een paar van deze brieven heeft genegeerd kan de Huurcommissie optreden. De uitspraak van de Huurcommissie is voor beide partijen bindend, tenzij een van de partijen de beslissing aanvecht bij het kantongerecht. Deze neemt echter vaak het advies van de Huurcommissie over. Iets dat nooit uit het oog mag worden verloren, is dat je aan het einde van de dag nog door de deur moet kunnen met elkaar. Dit is letterlijk bedoeld als je in een hospitakamer woont, want je moet dan door dezelfde deur als je huisbaas die je al die klachtbrieven heb gestuurd en misschien wel voor de Huurcommissie heb gesleept. Ook als je huisbaas niet in hetzelfde huis woont, is het raadzaam om de sfeer niet zo ver te verpesten dat je elkaar niet meer recht in de ogen kan kijken. Soms is het daarom bij erg grote ruzie beter voor je eigen leefplezier om je kamer te verlaten en een nieuwe te zoeken. Mocht dit het geval zijn dan kun je onderhandelen met je huisbaas over een “verhuisvergoeding”: geld wat jij zou krijgen als je vrijwillig het huis verlaat. Verhuizen kost geld, zoals geld voor nieuw behang, vloerbedekking, etc., neem dit ook mee in het bepalen van de hoogte van deze “oprotpremie”.

Wat is onderhuur?

Onderhuur is als iemand zijn kamer op dat moment niet gebruikt en deze wil verhuren aan een ander. Er zijn veel redenen waarom iemand zijn eigen kamer niet gebruikt en deze wil doorverhuren aan een ander. In het algemeen geldt dat er een goede reden moet zijn voor de einddatum, anders wordt het onderhuurcontract automatisch omgezet in een contract voor onbepaalde tijd. Voor de wet zijn er eigenlijk maar twee situaties mogelijk:

  1. De verhuurder verhuurt zijn kamer, omdat hij zelf tijdelijk ergens anders gaat wonen en na die periode wil terugkeren. Met studentenkamers gebeurt dit heel vaak, bijvoorbeeld tijdens stages in het buitenland.
  2. De verhuurder koopt een huis, maar gaat daar niet direct wonen. In plaats daarvan verhuurt hij het eerst aan iemand, om er later alsnog zelf in te gaan wonen. Maar dan moet aantoonbaar zijn dat de huurder na die periode het huis zelf dringend nodig heeft.

De huisbaas kan zo’n contract voor tijdelijke huur opstellen, maar ook een student die een tijd naar het buitenland gaat kan een onderhuurcontract opstellen. Hij moet dan wel toestemming gevraagd hebben aan zijn huisbaas of hij zijn kamer mag onderverhuren aan een ander in de tijd dat hij zelf weg is. Onderhuur is toegestaan in Nederland, tenzij in het contract vermeld staat dat het niet toegestaan is, en heeft als doel om meer kamers beschikbaar te krijgen en zo de kamernood onder studenten te verlichten. Andere namen waaronder onderhuur ook wel bekend staat in de wet is tussenhuur of diplomatenovereenkomst.– ValkuilenAan onderhuur zitten niet zoveel valkuilen voor de onderhuurder, maar wel voor de huurder. Het enige waarvoor de onderhuurder moet zorgen is dat hij de kamer op tijd heeft verlaten en deze daarbij netjes achterlaat. De huurder moet echter op meer punten letten. Allereerst moet de huurder in het contract een vaste datum noemen waarop de kamer moet zijn verlaten door de onderhuurder. Soms komt het voor dat het verblijf in het buitenland verlengd wordt, bijvoorbeeld een stage waar een vakantie aan vastgeplakt wordt. Als de datum waarop de woning leeg moet zijn, verschoven wordt, kan dit gevaarlijk zijn. Immers kan de onderhuurder in het pand zich gaan beroepen op huurbescherming: hij heeft min of meer dezelfde rechten als dat de huurder bij de verhuurder heeft. Als je dan als huurder terugkomt moet je dan eerst nog een lastige onderhuurder uit je woning krijgen voordat je er zelf weer in kan. Om misbruik van onderhuur te voorkomen moet bij het beëindigen van het onder huurcontract de originele eigenaar of huurder van de kamer er belang bij hebben dat hij weer in bezit komt van zijn kamer.

Wat te doen?

Als je kamer in onderhuur wil doen is het handig om dit eerst te overleggen met je huisbaas of woningbouwvereniging. Soms kan de huisbaas de onderhuur voor jou regelen, DUWO wil bijvoorbeeld graag weten als je naar het buitenland gaat of zij jouw kamer voor jou kunnen verhuren. Als je zelf een kamer in onderhuur aanneemt, betekent het automatisch dat je later nogmaals een kamer moet vinden en dat er een uiterste datum voor staat, namelijk de einddatum die in het onderhuur contract staat. Het prettige is wel dat je gewoon een goede uitvalsbasis hebt om vanuit te zoeken, en met een beetje geluk kan je ook nog in het complex waar je woont wat vinden.