Je ziet het steeds vaker: huurwoningen die slecht worden onderhouden, schimmel aan de muur, overlast van de verhuurder en onophoudelijke werkzaamheden in de omgeving. In sommige gevallen spreken we van ‘een aantasting van het huurgenot’. Dat komt voor als de huurwoning ernstige gebreken vertoont. Wat kun je in zo’n geval doen?

Wanneer wordt je huurgenot aangetast?

Het is heel vervelend als er iets aan je woning mankeert. De frustratie kan hoog oplopen als je de verhuurder al meerdere malen om hulp hebt gevraagd. De verhuurder is verplicht te voorkomen dat het huurgenot wordt verstoord. Dat kan zijn als er een ernstig gebrek van de huurwoning is. Maar wanneer is iets nu een gebrek?

Een gebrek is een omstandigheid waardoor je als huurder niet zo kunt wonen als je in alle redelijkheid mag verwachten. Goed om te weten: soms heb je recht op huurvermindering, maar lang niet altijd. Je kunt je bijvoorbeeld niet beroepen op huurvermindering wegens geluidsoverlast terwijl je hebt gekozen voor een huurwoning die vlakbij de snelweg ligt. Maar voor bijvoorbeeld ernstig achterstallig onderhoud kan dat vaak wel.

Wat kun je doen?

Wanneer je vindt dat je huurgenot is aangetast, kun je dat aangeven bij de verhuurder. Deze moet het probleem verhelpen. Verhelpt deze het probleem niet, dan kun je, als je in een sociale huurwoning woont, contact opnemen met de Huurcommissie. Wanneer je een huis in de vrije sector huurt, kun je alleen bij de Huurcommissie terecht om een nieuw contract te laten beoordelen, of als in het contract staat dat je met je geschillen naar de Huurcommissie kunt stappen.

De Huurcommissie kan de woning onderzoeken. Wanneer de huurprijs vindt dat je eigenlijk te veel betaalt voor waar je woont, dan kan deze bepalen de huurprijs te verlagen. En soms gebeurt dat ook met terugwerkende kracht, als je huurgenot is gederfd.

Waar heb je recht op?

De huurcommissie werkt met zogenaamde lijsten: lijst A tot en met lijst C. Deze lijsten zijn overzichten van gebreken die tot een bepaald percentage huurvermindering leiden. Wanneer je bijvoorbeeld geen douche, daglicht of kookgelegenheid hebt, of als het huis simpelweg erg gevaarlijk is, kun je bijvoorbeeld tot wel 80 procent huurvermindering krijgen.


In sommige gevallen heb je niet alleen recht op vergoeding voor het gederfde huurgenot, maar ook recht op een immateriële schadevergoeding. Dat noem je in juridische termen ‘smartengeld’. Dat komt bijvoorbeeld voor als een huurwoning zo slecht is onderhouden, dat je er aantoonbaar medische klachten aan overhoudt. In zo’n geval moet je wel bewijzen dat er een relatie bestaat tussen de persoonlijke klachten en de klachten over de huurwoning. De rechter kijkt dan of de derving van het huurgenot een inbreuk maakt op de persoonlijke levenssfeer van de huurders.

Overlast van anderen

Het kan ook zijn dat er met de huurwoning zelf niets mis is, maar dat je overlast ondervindt van de omgeving of van de buren. Je hebt recht op rustig woongenot. Geven de buren overlast? Geef dat dan bij de verhuurder aan. Eventueel kan buurtbemiddeling of een wijkagent helpen. De verhuurder kan in uiterste gevallen een vervelende buurman uit z’n huis zetten. Wanneer de overlast heel erg is, kun je spreken van een onrechtmatige daad en een vordering instellen tegen overlast van een omwonende.

Wanneer je geen gehoor krijgt

Heb je de verhuurder aangesproken, maar wijst deze iedere aansprakelijkheid af? Of krijg je simpelweg geen gehoor? Wacht dan zes weken. Dit is de wettelijke tijd dat de verhuurder het gebrek moet verhelpen. Daarna kun je de Huurcommissie inschakelen. We spraken al even over een eventuele huurverlaging, en die geldt tot de verhuurder de gebreken heeft verholpen. Dat raakt de verhuurder direct in de portemonnee en is een dwangmiddel om de verhuurder ertoe te bewegen het huurgenot te herstellen.

Wanneer je niet bij de Huurcommissie terecht kunt, zou je naar de kantonrechter kunnen stappen. Uiteindelijk is een uitspraak van de rechter leidend. Zo kun je altijd je recht toetsen. Er is een verschil tussen gelijk hebben en gelijk krijgen, maar een zaak is nooit overbodig en geeft je altijd duidelijkheid over rechten en plichten.